Ciao,esiste un grave problema di trasparenza sulle note informative dei mutui a tasso variabile e, conseguentemente, sugli atti notarili che normalmente si stipulano. Il problema sta nella descrizione della logica del piano di ammortamento. Cerco di seguito di spiegare la questione. Nelle note Informative realizzate secondo lo standard europeo (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) deve essere riportato il piano di ammortamento.Ciò è più che sufficiente per i mutui a tasso fisso in quanto la rata non cambia. Ma per tutti i mutui a tasso variabile (variabile puro, tetto massimo (cap), ecc..) ciò non è sufficiente. Infatti andrebbe riportato anche la logica che la banca applica nell'adeguare il piano di ammortamento quando avviene un cambiamento del tasso.Facciamo un esempioSupponiamo di aver sottoscritto nel maggio 2004 il seguente mutuo:Importo 112000Durata 25 anniTipo di mutuo: Variabile Tetto Massimo (CAP). Tetto massimo 7,5%Indicizzazione EURIBOR 3 mesi + Spread 1,85% (lo spread è così alto perché si paga la garanzia del tetto massimo)Tale mutuo non è altro che un mutuo a tasso variabile (un po' più caro perché viene pagata la protezione sul tasso). Ed è evidente che il consumatore che acquista tale prodotto ha come obiettivo principale quello di contenere la rata massima.Ora, dato che nel contratto di mutuo non è scritto come la banca adeguerà il piano di ammortamento in funzione del cambiamento dei tassi (le banche scrivono nella clausola di indicizzazione del contratto di mutuo soltanto come è aggiornato il tasso), il consumatore può trovarsi in due situazioni diverse.CASO A: La banca, al cambiamento del tasso (in pratica ogni tre mesi), genera un nuovo piano di ammortamento, adeguando quota capitale e quota interessi della rata.CASO B: La banca lascia inalterata la parte capitale del piano di ammortamento iniziale ed aggiorna la sola quota interessi con la differenza determinata dalla variazione del tasso.(ulteriori dettagli si possono desumere da http://www.telemutuo.it/culturamutui/piano-dopo-variazione.html)Nei casi A e B nel documento di sintesi le banche riporteranno lo stesso piano di ammortamento iniziale, la stessa clausola di indicizzazione ed il medesimo ISC.Nel arco dei 25 anni il totale pagato (capitale più interessi) nei due casi sarà numericamente quasi equivalente, ma il CASO B è più svantaggioso per il consumatore in quanto:· La banca forza il rientro anticipato della quota capitale, distorcendo la logica dell'ammortamento alla francese. · Le rate che il consumatore dovrà pagare quando i tassi aumentano sono sostanzialmente più alte.Ritornando all'esempio numerico, confrontiamo i due casi:Caso A TASSO Cap. Residuo RataGiugno 2004 3,80 112000 579,00Novembre 2007 6,60 102464 817,00Caso A TASSO Cap. Residuo RataGiugno 2004 3,80 112000 579,00Novembre 2007 6,60 103395 749,00 La differenza sulla rata è di 67€ mensili, a parità di capitale iniziale, di tasso e di tempo.Qualcuno potrebbe obiettate che quello che paghi in più sulla rata te lo trovi nella riduzione del capitale residuo; da consumatore preferirei che ciò debba avvenire volontariamente e consapevolmente. Quindi la mia risposta è · Con le rate più basse del caso B, nel periodo preso in esame nell'esempio, risparmi giusto i 1100€ che rappresentano la differenza sul capitale residuo, e quindi potresti decidere se è il caso o meno di portare tali soldi in banca. · Chi sceglie un mutuo a tasso variabile, accetta un rischio sulla rata massima; ma tra i due criteri di ammortamento ci sono differenze sulle cifre, tanto più consistenti tanto più si innalzano i tassi.· Nel caso dell'esempio il consumatore ha deciso di pagare di più (spead maggiorato) ed ha acquistato un prodotto a tetto massimo. Ma tra i due casi, a parità di tasso massimo (7,5%) la rata massima differisce: Nel caso A la rata massima è di 924€. Nel caso B la rata massima è di 827€Questo a parità di informazioni pre-contrattuali, di note informative, di preventivi. Ciao alex_espo